לא, אנחנו לא מדברים עכשיו על פוטין ומלחמתו באוקראינה; אנחנו מדברים על הישראלים שמתפתים לקנות נכסים ברוסיה או באוקראינה או ביוון או בברלין # ואם הדימוי הזה מעביר לכם צמרמורת בגב, דעו לכם שבחיים סיכויי הסיכון שלהם גדולים יותר # נועם עמרם, מייסד ומנכ”ל חברת REALTY BUNDLES, מציע פלטפורמה אלטרנטיבית ומעניינת למשקיעים בתחום זה: השתתפות ברכישת בנדלים (קרנות) שונות ומגוונות בתחום הנדל”ן – בכל רחבי העולם – שניתן להיכנס אליהן בהשקעה של החל מאלפי שקלים בודדים
“אם יש משהו שהישראלים ממש אוהבים זה נדל”ן”, אומר נועם עמרם מייסד ומנכ”ל חברת REALTY BUNDLES, שמציעה פלטפורמה שונה ומעניינת למשקיעים בתחום זה. פלטפורמה שהיא למעשה אנטיתזה למה שעובר לנו בראש כשאנחנו חושבים על השקעת נדל”ן.
בואו נתחיל מהמשבצת הראשונה: הרצון להשקיע בנדל”ן הוא לא מקרי. הריבית בבנקים על חסכונות לטווח קצר, בינוני או ארוך היא משפילה ומגוחכת. הבורסה אמנם יודעת לעלות יפה, אך גם להתרסק. אם יש משהו יציב ובטוח זה נדל”ן. הבעיה היא שהשוק הישראלי עלה כל כך גבוה, שאם לא נפלה עליך ירושה כבדה אין לך יכולת לקנות נכס. מה עושים? קונים מציאות בחו”ל. אבל כאן מתחילה הבעיה.
אם ברולטה רוסית הסיכוי שיש לך לריסוק הראש שלך הוא אחד ל-6 (במקרה הטוב. יש גם אקדחי תופי עם מחסנית לחמישה כדורים…) בעסקאות נדל”ן בחו”ל הסיכוי לנזקים כלכליים הוא גבוה לאין שיעור.
אמנם מכנים זאת רולטה רוסית, אבל אחרי שתשמעו את הסיפורים על נפילות של משקיעי נדל”ן ברחבי העולם תבינו לבד שזו גם רולטה רומנית , רולטה הונגרית, רולטה גרמנית, רולטה איטלקית, ועוד ועוד…
עמרם: “יש לי אין-ספור דוגמאות על נזקים כלכליים של ממש, שנוצרו למשקיעים שרכשו נכסים בחו”ל. למשל, יזמים מכרו באיטליה דירות במחיר של 80 אלף יורו כל אחת. הם רכשו כל דירה כזו ב-20 אלף יורו והבטיחו לרוכשים שלוש שנים של דמי שכירות ב-750 יורו לחודש. שמע, מבחינה כלכלית זה נשמע עסקה כלכלית מעולה: כזו שתיתן למשקיע תשואה מצוינת של למעלה מ-10 אחוזים לשנה. ממש בוננזה. אלא מה? הדירות הללו היו במקום שאין בו ביקוש. דירות רפאים. כך שבעצם הרוכשים הם אלה ששילמו לעצמם את אותה תשואה, שניתנה להם, מיותר לחזור ולהדגיש, לא יותר מ-3 שנים. היזמים הממולחים הרוויחו על כל משקיע פתי שכזה ‘רק’ 33 אלף יורו; זאת לאחר ניכוי דמי שלוש השנים של אותו שכר דירה שהיה בכאילו”.
קצרה היריעה מלהביא בכתבה זו את כל הדוגמאות להשקעות כושלות של משקיעים תמימים בתום הנדל”ן. את האמת? במחשבה לעומק זה כמעט מתבקש שכך יהיה. מי שלא מבין בנדל”ן ומחליט להשקיע בחו”ל, משול לאדם שנכנס לשדה מוקשים.
“ראשית משום שזה לא התחום שלו”, מתחיל למנות עמרם את הסיבות לכך. “הוא גם לא יודע לבדוק בצורה מקצועית את מיקום הנכס, את האטרקטיביות שלו ואת התמחור שלו. וגם אחרי שהוא רכש – ואפילו שהרכישה לא הייתה גרועה כמו בדוגמה שהבאנו מאיטליה – פתאום יתחילו לצוץ תקלות וצרות שונות.
לפתע עמרם מתקיל אותי בשאלה: “תגיד לי, אתה יודע שיש עיירות בארה”ב שאם אתה לא מכסח את העשבייה בחצר של הבית אתה מקבל קנסות על כך? תאר לעצמך שנכס שרכשת עומד ריק תקופה מסוימת והעשבייה חוגגת שם. לא רק שאתה מפסיד באי השכרת הבית, אתה גם מפסיד בשל חוקים שלא ידעת כלל על קיומם”.
במילים אחרות, ואם הבנתי נכון לעומק את מה שעמרם אמר לי, זה שכמו שאדם מן השורה לא יכול לנתח במקום רופא ולא נכון שהוא ינסה להחליף חשמלאי, כך לא נכון שהוא ינסה להיות בעצמו – ללא כל עזרה מקצועית – משקיע בנדל”ן, כי הוא חושף את עצמו לסיכונים שהוא כלל לא יודע על קיומם. ובוודאי כשמדובר במדינה זרה.
“אבל חוץ מסכנת ההשקעה הכושלת וצרת ניהול הנכס באופן שוטף ואי ידיעת החוקים המקומיים – לרבות חוקי המיסוי – יש כאן עוד סוגיה לא פשוטה: רף הכניסה לעסקאות הנדל”ן”, ממשיך עמרם להצליף באוזניי. “זה שבארץ מחירי הנדל”ן הפכו למשוגעים – את זה כולם יודעים, אבל גם במקומות אחרים בעולם, שהמחירים שם הרבה יותר שפויים, עדיין כדי לרכוש נכס משלך אתה צריך רף גבוה מאוד של השקעה. גם סכום מינימאלי של 100 אלף יורו, או פאונד או דולר – זה הרבה כסף. לא כל אחד יש לו את היכולת הזו”.
אכן מצב מתסכל. אז מה אתה מציע?
“שלא תבין אותי לא נכון, אני באמת חושב שהשקעה בנדל”ן היא השקעה מצוינת, שעשויה להניב למשקיע יבול כלכלי טוב; אולי הכי טוב שהוא יכול לעשות בימי חייו, אבל זה לא אומר שהוא צריך ‘לחבק את הבלוקים’, כמו שאני מכנה את זה. כלומר, לקנות לעצמו נכס נדל”ן שאותו הוא יוכל ‘לחבק’ בכל פעם שהוא רואה אותו.
“ולכן חשבתי על מוצר אחר לגמרי: REALTY BUNDLES מציעה ללקוחותיה בנדלים (קרנות) שמשקיעות במקומות שונים בעולם ומתעסקות במגוון רחב בשדה הנדל”ן, כולל נכסים שיוצאים לשוק במחירים אטרקטיביים בשל פשיטות רגל או נכסים שמושכרים לתיירים לטווחי זמן קצרים בשיטת אר-בי-אנד-בי”.
ואיך אתה מצמצם במודל שלך את הסיכון של המשקיע?
“זו נקודה מאוד חשובה, אולי הכי חשובה. זה קורה בכמה מישורים: ראשית מי שמתעסק עם הבנדלים שלנו הם אנשי מקצוע. שתבין, בבנדל שעוסק בנכסים של פשיטות רגל, לדוגמה, אני משתף פעולה עם סוכנויות נדל”ן מקומיות, אם זה בלונדון או בבודפשט או במקומות אחרים. הן אלה שיודעות לאתר את הנכסים שיוצאים לשוק במחיר אטרקטיבי וכיצד ובאיזה מחיר להתמודד עם אחרים על רכישתן. מלבד הצד של המקצועיות ושל מגוון ההשקעות שיש לנו בREALTY BUNDLES- להציע, יש עוד מרכיב משמעותי בהורדת סיכונים – פיזור השקעות. אצלנו אתה יכול לרכוש חלקי בעלות קטנים בבנדלים שונים. ועוד דבר חשוב, שגם הוא מבדיל בינינו לבין מוצרים שדומים לנו: בREALTY BUNDLES סף הכניסה לכל השקעה ולכל הצטרפות לבנדל שווה לכל נפש. יש לנו בנדלים פתוחים להשקעה החל מ-1,000 שקלים”.
ואם המודל הזה מזכיר לכם מודל שקיים בתחום התיירות, אתם לא טועים. בהמשך עמרם אמר לי: “המהפכה שבוקינג-דוט-קום עשתה למלונות – ששמה את כל המלונות במקום אחד והפכה אותם נגישה לכולם, את זה REALTY BUNDLESREALTY BUNDLES עושה לקרנות נדל”ן: אנחנו מאפשרים לכם להשקיע למשל 10 אלפים שקלים בבנדל בשוודיה, שעוסק במתן הלוואות לפרויקטים של בנייה והשבחה. אם תרצו, תצטרפו עם רף כניסה כלכלי נמוך גם לבנדל המשכיר דירות במרכז בודפשט. ואם תרצו להוסיף עוד ‘קיסם למדורה’ תוכלו לעשות זאת בדמות בנדל, בהשקעה נמוכה אף היא, הרוכש נכסים בכל אירופה, למשל”.
מתן רן, אחד מלקוחות החברה המתגורר במושב היוגב, הוא בעלים של חברת בנייה. רן מספר למה התאהב במודל של REALTY BUNDLES ובחר להשקיע מאות אלפי שקלים בבנדלים ובחברה עצמה: “עד לפני מספר שנים, עסקתי ביזמויות נדל”ן שונות במקביל לעבודה. איתרתי, תכננתי, בניתי, שיווקתי ומכרתי. רק מי שעושה זאת יודע כמה התעסקות, קשב וזמן זה לוקח. בנוסף, ובגלל שזה לא המקצוע העיקרי שלי היו לי גם הרבה טעויות על הדרך, בעיקר בקנייה ובמכירה ששחקו את הרווח. ואז כשאתה מסכם פרויקט ועוד אחד ומשווה לחלופת התשואות הגבוהות, פיזור הסיכונים והכי חשוב אפס התעסקות בהשקעות עם REALTY BUNDLES אי אפשר שלא להתלהב. נכון להיום אני מושקע ב-4 בנדלים באירופה עם מאות אלפי שקלים ובוחן הצטרפות להשקעות נוספות”.
לאחרונה יצא לי להסביר לילדים שלי שרכישת ומכירת נכסי נדל”ן בחיים, זה לא כמו במשחק מונופול, שכל כך אהוב עליהם. במשחק אתה סוגר עניינים מול הקופה או מול שחקן אחר בצ’יק – נותן כסף ומקבל את קלף הבעלות על רחוב אלנבי או חברת המים. בחיים זה סיפור מורכב יותר של בירוקרטיה, זמן ובעיקר כסף. כך חשבתי וכך ידעתי עד ששמעתי את עמרם. מתברר שבחברת REALTY BUNDLES שבבעלותו החיים קלים כמו במונופול גם בתחום הזה. “יתרון נוסף שבקרוב נציע ללקוחות שלי הוא ניוד בן רגע”, אומר עמרם כשחיוך רחב נמתח על פניו. “נגיד שרכשת אצלנו בנדל מסוים ואתה רוצה אחרי זמן מסוים לעבור לבנדל אחר אצלנו – אתה תוכל לעשות את זה במיידי בלחיצת מקש”.
אגב עלות, מה המחיר שאתם גובים מהלקוחות שלכם?
“אנחנו גובים את עמלות הניהול הכי נמוכות בשוק. הרווח שלנו הוא בעמלת דמי ניהול, שהם מאוד נמוכים, ועמלת הצלחה שאף היא צנועה. אין לנו כל רצון או גרידיות להרוויח בגין עליית ערך הנכסים או השגת מחירי מציאה לנכסים אותם אנחנו רוכשים. גם ההגינות העסקית היא חלק מסוד ההצלחה שלנו”.
# # #
נועם עמרם (50) תושב מגידו נשוי ואב לשלושה ילדים. הוא בעל תואר שני בהנדסה ועבד שנים רבות בתעשיית ההיי-טק. “עשיתי את המעבר לתום הזה כי תמיד אהבתי נדל”ן וכהתחלתי להשקיע בנדל”ן, נחשפתי באופן אישי לבעיות הלא פשוטות שעומדות בפני משקיעים שאינם מתעסקים בתחום הזה באופן מקצועי”.
הרעיון העסקי של REALTY BUNDLES הוא כובש. לא אני אומר את זה. את זה קבע הגוף הכי קר, תרתי משמע, שקיים בעולם – האיחוד האירופי.
כשנתיים בלבד אחרי הקמת REALTY BUNDLES, העניק האיחוד האירופי לחברה זו מענק בזכות בשורת החזון והחדשנות העסקית שהיא הביאה לעולם. “זו הייתה תחרות אל מול 175 חברות אחרות – ולמרות התחרות הקשה, הזכייה הייתה שלנו”, אומר עמרם עם חיוך רחב ושמץ של גאווה מוצדקים לחלוטין.
לקראת סיום מפתיע אותי עמרם במשפט ששייך יותר לארגונים חברתיים ופחות נשמע בארגונים עסקיים. “בנינו קהילה”, הוא אומר. “המשקיעים שלנו מגובשים בפייסבוק שלנו. הם שואלים שאלות, מעירים הערות, נותנים עצות. אנחנו הרבה יותר מסתם חברה, שמעניקה את מירב התשואה למשקיעים שלה. יש פה טכנולוגיה ושירותים מתקדמים שהופכים את ההשקעה לקלה מתמיד”.
ואם הבנתי אותו נכון, אפשר לסכם את הסיפור של REALTY BUNDLES במשפט הבא: מדובר בחברה שנועדה ליצור כסף ללקוחותיה, אלא שהיא עושה את זה עם הרבה נשמה. כן, כן. ברוח הישראלית של פעם.
