שנת 2023 התחילה בסימן הריבית הגבוהה אשר השפיעה לרעה על קצב השיווק בכל הארץ ביחס לביקושים שהיו לנו בשנת 2021-2022. עליית הריבית לאורך השנה פגעה בקצב העסקאות והמלחמה שפרצה באוקטובר החריפה את משבר הנדל”ן.מניתוח נתוני הלמ”ס שערכה חברת דרא שיווק נדל”ן, נמצא כי בשנת 2021 היו כ-57,611 עסקאות עבור דירות חדשות, בשנת 2022 40,870 עסקאות (ירידה של 29%). בשנת 2023 23,731 עסקאות ב 10 חודשים ראשונים. בין שנת 2022-2023 נראה כי ישנה ירידה מוערכת של כ-30% במספר העסקאות. הירידה ב2023 מיוחסת לעליות הריבית ולמלחמה ברבעון האחרון. בנוסף, על פי נתוני החברה נראה כי העיר תל אביב הייתה הנפגעת העיקרית כתוצאה מעליית הריבית והמחירים הגבוהים בשוק הנדל”ן. נדמה שבתל אביב הורגש הקושי הגדול ביותר וככל שהתרחקנו מאזור המרכז, כך קצב המכירות נפגע פחות. בהתאמה לכך, המעגל השני והשלישי של אזור תל אביב נפגעו פחות. למשל ערים כמו בת ים, חולון, מודיעין, אור יהודה , יהוד, נתניה, חדרה וכו’.
מניתוח נתוני המכירות בדרא שיווק נדל”ן, עולה כי בחודש אוקטובר הייתה צניחה של 90% במכירות ביחס לממוצע השנתי ובחודש נובמבר חלה התאוששות משמעותית עם ירידה של כ- 50% במכירות, ביחס לממוצע השנתי. על פי נתוני הלמ”ס בחודש אוקטובר נמכרו 930 דירות חדשות בלבד.
במהלך שנת 2023, החברה פעלה במספר אזורים: ירושלים רבתי, מבשרת ציון, מעלה אדומים, מודיעין, תל אביב יפו, חולון, בת ים, חדרה, אור עקיבא, עמק האלה, יו”ש.
להלן התפלגות הדירות שנמכרו ע”י חברת דרא שיווק נדל”ן בשנת 2023:
3 חדרים- 8%
4 חדרים- 23%
5 חדרים- 41%
6 חדרים- 13.5%
7+ חדרים- 6.5%
סה”כ 61% דירות גדולות- 5 חדרים ומעלה.
מניתוח של חברת דרא שיווק נדל”ן, עולה כי ההתפלגות הזאת נובעת מהעובדה שרוב המכרזים בשנה האחרונה הם מכרזי ‘מחיר למשתכן’ והדירות למכירה חופשית הן בדרך כלל הדירות הגדולות. בנוסף, גם בתחום ההתחדשות חלק ניכר מדירות היזם הן “דירות גדולות”. על פי נתוני החברה, מחיר מכירה ממוצע לדירה בשנת 2023 עמד על כ- 3,500,000 ₪.
דירות חדשות ויד שנייה
ביחס למכלול העסקאות של דירות חדשות ויד שנייה, מניתוח שערכה חברת דרא לנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נמצא כי בחודש אוקטובר נרכשו 2,294 דירות חדשות ויד שניה, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק הנדל”ן לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. גם חודשים נובמבר דצמבר וסיכום השנה כולה צפוי להיות נמוך מאוד ביחס לשנים קודמות הואיל ונפח העסקאות ביד השנייה סבל ירידה בפעילות אפילו גדולה מזו של שוק הדירות החדשות.
התחלות בנייה
מניתוח שערכה חברת דרא שיווק נדל”ן לנתוני הלמ”ס, נמצא כי ברבעון השלישי נרשמה התאוששות בקצב התחלות הבנייה- עם 17,615 דירות, עלייה של 22% לעומת הרבעון השני וכ-15% לעומת הרבעון המקביל. נציין, כי הנתונים לא מציגים את נתוני התחלות בנייה באוקטובר ונובמבר במהלך המלחמה, בהם אין ספק שחלה ירידה. ב-12 החודשים אוקטובר 2022- ספטמבר 2023 החלה בנייתן של כ-61,620 דירות, ירידה 14.4% לעומת 12 החודשים הקודמים.
תחזית לשנת 2024
חברת דרא צופה כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים ושכונות בהם יש פעילות ענפה של פרויקטי ‘פינוי-בינוי’ וריבוי מתחמים בתכנון, אשר מתוכננים לצאת לשיווק במהלך שנת 2024-2025. למשל: שכונת קריית יובל, עיר גנים, קטמונים בירושלים, יפו ג-ד, בת ים, קריית משה רחובות, גבעת שמואל, ועוד.
2023 התאפיינה בקצב התחלות הבנייה נמוך יחסית ונפח שיווק קרקע נמוך יחסית ושניהם יתרמו להגדלת הפער הקיים בשוק המגורים בין ביקוש להיצע.
שני גורמים עיקריים להיצע נמוך:
תהליכי תכנון ורישוי איטיים מאוד ביחס למדינות אחרות באירופה
מדיניות המכרזים של המנהל אשר לא מצליחה לשווק מספיק יחידות בשנה וממשיכה ביחס של 80/20, בין מחיר למשתכן למכירה חופשית.מבחינת ביקוש לדירות, החברה צופה התפרצות של ביקושים כבושים לאחר המלחמה, אשר “תתודלק” כנראה בירידת ריבית הגדרתית.
ביחס לנושא של תושבי חוץ, צפויה עליית ביקושים כתוצאה מגל אנטישמיות הגואה בעולם. הערים שייהנו מתופעה זו יהיו: ירושלים רבתי (בעיקר מגזר דתי), לרבות בית שמש, וערים לאורך קו החוף – לרבות אשדוד, תל אביב, בת ים, נתניה וכו’. צריך לזכור שהתהליכים מול תושבי חוץ ארוכים יותר ויבואו לידי ביטוי רק במחצית השניה של 2024.
בהתייחס למשקיעים, נראה כי תימשך המגמה של “רכישות מרוכזות” של קבוצות משקיעים בפרויקטים לאכלוס בעוד שנתיים שלוש בתנאי תשלום נוחים של 10\90 או 15\85 שמוצעים על ידי קבלנים. נסביר, כי מה שעומד מאחרי התופעה הוא האמונה של המשקיעים, כי המחירים בעוד שנה עד שנתיים צפויים להיות גבוהים בלפחות 10%-15%.
לסיכום, שנת 2023 ו- 2024 הן בהחלט מהשנים המאתגרות והמעניינות שידע ענף הנדל”ן, ודרוש ניסיון רב כדי להתמודד עם המציאות המשתנה בשווקים ולצאת ממנה מחוזקים. בשנים אלו במיוחד דרושה מנהיגות מנוסה בשיווק ולמרות הקשיים ניתן לראות אור בקצה המנהרה.
חברת דרא ממליצה על מספר פעולות נדרשות בשנת 2024 על מנת לעורר את שוק הנדל”ן:
יש להגדיל את מלאי הדירות ע”י מעבר למכרזים ביחס של לפחות 50/50 בין דירות משתכן לדירות לציבור הרחב, ולא רק להתמקד במכרזים של 20/80 לטובת מחיר למשתכן.
יש לייצר מערכת תגמול וענישה הן לרשויות התכנון והן לבעלי הדירות אי עמידה בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. העירייה צריכה למשל לתת למבנים מסוימים ללא ממ”ד התראה להשלמת תכנון וביצוע התחדשות עירונית עד לתאריך נקוב, זאת על מנת למנוע מו”מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה.
יש לעודד ביקושים ע”י הורדת מס רכישה לדירה שנייה ואילך בכדי לעודד משקיעים לרכוש, שהם הרי “הקטר” שיניע את השוק.
יש לעודד ביקושים בדירות היד שנייה של זוגות צעירים זכאים ע”י מתן הלוואות מסובסדות בשיעור מימון גבוה וריבית נמוכה.
בנוסף, החברה ממליצה לשים לב להתרחשות נדל”נית ופוטנציאל השבחה בשנים 2024-2025, בערים הבאות:
ירושלים– בעיקר פעילות ‘פינוי בינוי’ בשכונות הוותיקות- קריית יובל, עיר גנים, קטמונים, בית הכרם ועוד.
רחובות- דגש על מערב העיר שהולכת ומתחדשת.
יפו – פינוי בינוי ביפו ג’ ויפו ד’.
בת ים- רצועת החוף והקרבה לת”א, עיר הולכת ומתחדשת וקולטת אוכלוסייה חדשה.
בית שמש – נמצאת בתנופה גדולה ונהנית ממיקום מעולה.
גבעת שמואל- בעיקר פינוי בינוי באזורים הוותיקים.
פתח תקווה– שכונת סירקין.
