עם הפנים קדימה והמחירים למעלה
שנה אזרחית חדשה בפתח וזהו זמן טוב לסקור ולסכם את השנה שחלפה תוך התמקדות בתחומי הנדל”ן והבנייה. ענף הנדל”ן עבר בשנת 2016 שינויים ותהפוכות, וכן במהלכה היו לא מעט התערבויות ותכניות ממשלתיות.
אם צריך לאפיין את שנת 2016 בשתי מילים, הרי מדובר על “מחיר למשתכן” תכניתו של שר האוצר משה כחלון שמטרתה “להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים” ובדרך להביא להורדת מחירים ולסייע למצוקת הדיור.
בעוד שהתכנית הממשלתית ביקשה להגביר קצב שיווקן של קרקעות רשות מקרקעי ישראל (“אדמות מינהל”) ואיתן עשרות אלפי יחידות דיור שתצאנה למכירה במחירים זולים לקהל הרחב, הרי שבפועל היא צמצמה באופן משמעותי את מספרי המכרזים שאינם במתכונת “מחיר למשתכן” ובסופו של דבר פגעו, איך לא, בתושבי ישראל ואף העמיסו והחריפו את מצוקת הדיור. למעשה, מכרזי אדמות מינהל לפרויקטים רגילים כמעט ואין בנמצא, בעוד הבודדים שכן התאפשרו ויצאו לפועל נסגרו במחירים גבוהים מאוד לאור הביקושים ההולכים וגוברים בקרב היזמים.
אפקט מחיר למשתכן
מכרזי “מחיר למשתכן” חסומים לקבוצת משפרי הדיור, מה שבהכרח מוביל לעלייה במחירים ביתר הפרויקטים וגם בשוק דירות יד שנייה. לא פחות חמורה היא הפגיעה באפשרות ל”ניעות נדל”נית” בקרב אזרחים רבים במדינה, משפרי הדיור, שכל חטאם היה שבבעלותם דירת מגורים ולא משנה אם מדובר בדירת חדר, שניים או שלושה. לשלם מסים, לשרת בצבא, לתרום למדינה- כן. להתקדם, להתרחב ולהשתתף בהטבה הממשלתית- לא.
משפרי דיור, רווקים (מתחת לגיל 35) וקבוצת המשקיעים מודרים מהתכנית הממשלתית, כך ששנת 2016 בוודאי לא היטיבה עמם.
בשנה שחלפה היינו עדים למצוקה שהלכה והחריפה זוהי פשיטת רגל של חברות ביצוע גדולות ומשמעותיות בענף, בין היתר בשל הנהירה לפרויקטי “מחיר למשתכן” בעלויות הפסד. המשמעות – עלייה במחירי הביצוע וקושי באיתור קבלני ביצוע איכותיים. עננה מרחפת סביב שאלות כגון האם היזמים אשר נגשו למכרזים אכן יוכלו לעמוד במחירים שהבטיחו? האם היזמים יסיימו הלכה למעשה את הפרויקטים? האם איכות הבניה והמפרטים הטכניים יהיו מספקים ובטיב בטיחותי וגבוה?
בנוסף, בעוד שמטרתו של תיקון 3 א’ לתמ”א 38 שאושר במלואו בקבינט הדיור הממשלתי אך בחודש שעבר הינה לקבוע באופן נהיר את זכויות הבניה על פי התמ”א (במסלול של הריסה ובניה מחדש), הרי שהתיקון טומן בחובו גם אי וודאות כלכלית ליזמים. מצב שכזה עשוי להביא לפגיעה ולהאטה בפרויקטים קיימים ובוודאי עתידיים, או חמור מכך להביא לקריסה של חברות יזמיות.
המס על דירה שלישית יעודד זוגות להתגרש ?
יוזמה ממשלתית אחרת שביקשה “להוריד את מחירי הדיור” היא ההכרזה על מס דירה שלישית – הקשחת תנאי הרכישה למשקיעים וצמצום שוק זה על ידי תשלום מס מקסימלי בסך 18,000 ₪ שיכניס לקופת המדינה כ-800 מליון ₪ בשנה . בפועל, הכנסות המדינה אמנם תגדלנה, אך הדבר לא יסייע לפתרון מצוקת הדיור ולהורדת המחירים ואף עשוי להוביל להתנהגות חברתית לא רצויה. ייתכן והצעה זו תעודד בני זוג להתגרש (וכך לא יהיו בעלי שלוש דירות אלא 2-1), בעלי הדירות יעבירו את הבעלות באופן פיקטיבי ועוד. עובדה היא כי בשנת 2016 שוק המשקיעים הצטמצם והביא בתורו לעלייה במחירי הדיור ובדמי השכירות.
נתון מצער אחר שהוצג לאחרונה על ידי הלמ”ס מעיד כי קיימת ירידה בשיעור המשפחות הצעירות המחזיקות דירה בבעלותן, רק 39% בשנת 2015 לזוגות נשואים בגילאי 20-29 לעומת 55% , בשנת 1997. וכיצד ניתן כיום לרכוש דירה וליטול משכנתא כשהבנקים הקשיחו התנאים והעלו הריביות. המשמעות, כי בשנת 2016 חל צמצום בשוק ונפסלו יותר ויותר רוכשים פוטנציאלים.
גם היוזמה הממשלתית לגיבוש פרויקטים “דירה להשכיר” לא השיגה מטרתה, אלא הביאה לצמצום קהל הרוכשים שהופנו לנישת ההשכרות.
בשורה התחתונה, שנת 2016 לא הביאה את הבשורה. יש לקוות ולאחל כי בשנת 2017 תכנית “מחיר למשתכן” תעבור שינויים והתאמות כך שתהלום את צרכי השוק. מחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות, בעיקר באזורי הביקוש הקשיחים. מצוקת הדיור תמשך ואף תחריף. ייתכן וקבלנים קטנים שזכו להקים פרויקטים במסגרת תכנית “מחיר למשתכן” לא יזכו לסיים את הפרויקט ולהשלים את הבנייה. את המחיר ישלמו, כמו תמיד, הצרכנים.
גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות
